Stołeczny rynek biurowy ma za sobą wymagający początek roku. W pierwszym kwartale popyt brutto wyhamował, a deweloperzy nie oddali do użytku ani jednego metra kwadratowego powierzchni biurowej. Do tego doszły rekordowe wzrosty opłat eksploatacyjnych oraz presja na wzrost czynszów bazowych i efektywnych. Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland zwracają też uwagę na rosnące wymagania, jakie na gruncie ESG stawia się dziś właścicielom budynków.
KLUCZOWE DANE
● 6,25 mln m kw. istniejącej powierzchni biurowej
● 0 m kw. nowej podaży
● 158,9 tys. m kw. popyt brutto
● 235,2 tys. m kw. powierzchni w budowie
● 11,6 proc. wskaźnik pustostanów
Po raz pierwszy od wielu lat w pierwszym kwartale 2023 roku warszawski rynek biur nie powiększył swoich zasobów, co jest potwierdzeniem, że prognozowana luka podażowa stała się faktem. Taki stan rzeczy jest oczywiście wynikową kilku nakładających się na siebie czynników: pandemii i jej konsekwencji, spowolnienia gospodarczego, rosnących kosztów utrzymania nieruchomości, kryzysu energetycznego i napięć geopolitycznych. Nie bez znaczenia są też zmiany w sposobie postrzegania i wykonywania pracy, włącznie z niedawnym wejściem pracy zdalnej do Kodeksu Pracy.
– Istniejąca luka podażowa w warszawskich biurach teoretycznie powinna motywować najemców do jak najszybszego podejmowania decyzji o najmie powierzchni. Tak się jednak nie dzieje, a wpływ na to mają zawirowania gospodarcze, ogólne negatywne postrzeganie perspektyw panujących na rynku oraz wysokie koszty fit-out. Obserwujemy w związku z tym trend opóźniania w zamykaniu transakcji – mówi Małgorzata Fibakiewicz, Dyrektorka Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.
Wydłużenie procesów decyzyjnych dotyczy nie tylko najemców biur, ale również inwestorów oraz deweloperów. Zamrażaniu projektów sprzyjają niezmiennie wysokie koszty budowy i prognozowane spowolnienie po stronie popytu na biura.
Mniejsza podaż, wyższe czynsze
Biurowce, które oddawane były do użytku na przestrzeni ostatnich 12-18 miesięcy i które na początku miały wolniejsze tempo komercjalizacji, teraz wypełniły się najemcami. Widmo ograniczonej podaży przełożyło się na wzrost stawek czynszów i na wydłużenie długości umów. Co więcej, malejąca podaż powierzchni biurowych nadal będzie wywoływać presję na wzrost czynszów bazowych i efektywnych.
Autorzy raportu zwracają uwagę, że w 2022 roku w stolicy wydano najwięcej pozwoleń na budowę dla nowoczesnych kompleksów biurowych od 3 lat. W sumie było ich 7. To o 5 więcej niż w 2021 roku.
– W ostatnim roku deweloperzy byli bardziej niż ostrożni jeśli chodzi o rozpoczynanie projektów biurowych. Ale pozytywnym sygnałem dla rynku może być to, że jednak sporo działo się w temacie formalno-prawnego przygotowywania gruntów pod nowe inwestycje. Co ważne, po raz kolejny Wola wykazała się największą siłą przyciągania nowoczesnych, biurowych kompleksów. Aż trzy z siedmiu wydanych pozwoleń dotyczyło inwestycji planowanych właśnie w tej dzielnicy – mówi Klaudia Okoń, Starsza Konsultantka w dziale Business Intelligence Hub&Consultacy, BNP Paribas Real Estate Poland.
Opłaty eksploatacyjne wystrzeliły
W pierwszym kwartale najemcy biurowi po raz pierwszy w historii zobaczyli tak wysokie podwyżki opłat eksploatacyjnych. Rekordowe wzrosty są skutkiem wysokich cen energii elektrycznej, ciepła i wody, drożejących za sprawą inflacji cen towarów, a także wzrostu podatków i opłat lokalnych. Oprócz tego z początkiem 2023 roku wzrosła płaca minimalna – do 3490 zł. To o 480 zł więcej niż w roku poprzednim, a kolejna podwyżka płacy minimalnej czeka już 1 lipca.
– Szacujemy, że najemcy warszawskich biur płacą dziś za opłaty eksploatacyjne o około 30 proc. więcej niż w poprzednim roku. To o tyle istotne, że obok czynszu i opłat za media, zajmują one kluczową pozycję w strukturze comiesięcznych wydatków ponoszonych z tytułu wynajmu powierzchni biurowej. Obok wzrostu opłat eksploatacyjnych i czynszowych, wydłużają się też okresy najmu – zaznacza Małgorzata Karczewska, Konsultantka z Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.
Pod koniec pierwszego kwartału za najlepsze biura w Warszawie (typu “Prime”) trzeba było zapłacić od 26 do 28 Euro/m kw./m-c. Średni czynsz wywoławczy w najmłodszych biurowcach, nie starszych niż 5 lat, oscylował w przedziale 16,6–18,5 Euro/m kw./m-c. Za powierzchnie w budynkach mających od 6 do 10 lat trzeba było zapłacić między 16,7 a 17,1 Euro/m kw./m-c., a w najstarszych, mających ponad 10 lat od 14,8 do 15,3 Euro/m kw./m-c.
Wynajmowało się w Centrum i na Służewcu
W pierwszych trzech miesiącach popyt brutto na nowoczesne powierzchnie biurowe wyniósł blisko 159 000 m kw. To wynik aż o 40,5 p.p. gorszy od zarejestrowanego w I kw. 2022 roku. Najemcy po raz kolejny na celownik najczęściej brali biura w strefach: Centrum i Centralny Obszar Biznesu (55 proc.) oraz Służewiec (16 proc.).
Najwyższy udział w strukturze popytu odnotowały nowe umowy, włączając w to umowy przednajmu. Wynosił on aż 70 %. Na renegocjacje przypadło 23%. podpisanych kontraktów, a na ekspansje jedynie 5%. Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland wskazują, że w pierwszym kwartale najwięcej powierzchni biurowej potrzebowały wynająć firmy z sektora obsługi biznesu (19% zarejestrowanego popytu brutto), dalej firmy produkcyjne (10%) i z sektorów bankowego, ubezpieczeniowego oraz inwestycyjnego, a także z logistycznego (po 9%). Na koniec analizowanego kwartału 11,6% warszawskich biur było pustych.
W porównaniu z poprzednim kwartałem wskaźnik pustostanów nie zmienił się. Dostępność powierzchni biurowej na koniec marca wynosiła 724 600 m kw., co w porównaniu do czwartego kwartału 2022 roku daje spadek o niespełna 2 000 m kw. Z raportu wynika, że połowa stref biurowych w stolicy zanotowała spadek tego wskaźnika. Dostępna powierzchnia najbardziej skurczyła się w korytarzu Puławska (o 1,5 p.p.) i w strefie Centralnego Obszaru Biznesu (o 1 p.p.).