Z jednej strony popyt brutto blisko swojego historycznego rekordu z 2019 roku, strategie wynajmu uwzględniające elastyczne powierzchnie biurowe i szybko rosnący rynek flex’ów oraz ciekawe inwestycje na nowo wykorzystujące potencjał lokalizacji, a z drugiej kurczące się zasoby, wyhamowana aktywność deweloperów, utrzymujące się wysokie koszty budów i aranżacji, a także presja na wzrost czynszów. Taki obraz warszawskiego rynku powierzchni biurowych wyłania się z cyklicznego raportu „At A Glance – rynek biurowy w Warszawie IV kw. 2022” opracowanego przez BNP Paribas Real Estate Poland.
Podaż i prawie rekordowy popyt
Koniec minionego roku Warszawa zamknęła z łącznymi zasobami powierzchni biurowej na poziomie 6,26 mln mkw., z czego około połowa to budynki, które w metryce wpisane mają 10 lat bądź więcej. W czwartym kwartale w stolicy przybyło niewiele nowych biur. Do użytku został oddany jeden biurowiec w korytarzu Al. Jerozolimskich; DPD HQ o powierzchni blisko 9 tys. mkw. W 2022 roku było wyraźnie widać mniejszą aktywność po stronie deweloperów. Trwająca od trzech lat wysoka fala nowej podaży opadła, a w jej miejscu pojawił się przestój w uzyskiwaniu nowych pozwoleń na budowę i znikoma liczba kamieni węgielnych. Spodziewanym efektem będzie luka w podaży w latach 2023 – 2024.
W 2022 roku popyt brutto na nowoczesne biura zbliżył się na odległość 2 p.p. do rekordowego poziomu odnotowanego w 2019 roku i wyniósł 860 tys. mkw. W samym tylko czwartym kwartale udało się wynająć łącznie 253,3 tys. mkw. powierzchni. Podobnie jak przed rokiem, największym wzięciem cieszyły się budynki w strefach: Centrum, COB i na Mokotowie.
Autorzy raportu zaznaczają, że struktura popytu między październikiem i grudniem została zdominowana przez nowe umowy, wliczając w nie umowy przednajmu. Stanowiły one 52% wszystkich kontraktów. Nieco mniej, bo 41% przypadło na renegocjacje. Warto też odnotować, że w 2022 roku wzrosło zainteresowanie właścicieli budynków, którzy chętniej wynajmowali przestrzeń na własne potrzeby. Na koniec grudnia odsetek tego typu umów w strukturze najmów wyniósł 3%, przy 0,1% na koniec 2021 r.
Wymagające, nowe realia
Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland zwracają uwagę, że właściwie cały 2022 rok stał pod znakiem łagodzenia skutków wywołanych przez wojnę w Ukrainie i globalną recesję. W tle pozostawały też czynniki ciągnące się jeszcze za pandemią. Z raportu wynika, że dynamikę rozwoju rynku w dużej mierze wyznaczały m.in.: rosnące koszty budowy i aranżacji powierzchni, duże wzrosty kosztów eksploatacyjnych i odgrywający coraz większą rolę hybrydowy model pracy. Nie bez znaczenia były też wysokie koszty finansowania inwestycji.
– Przed nami kwartały, w których rynek zmierzy się z dość mocnym ograniczeniem dostępności biur. Odbije się to presją na wzrost czynszów i efektywnych, i bazowych. Ważnym czynnikiem będzie też coraz bardziej poukładany w polskich realiach hybrydowy model pracy. Chcąc dostosować się do oczekiwań najemców, będziemy obserwować najmy hybrydowe,
w których tradycyjne umowy będą uzupełniane biurami w coworkingach – komentuje Małgorzata Fibakiewicz, Head of Office Agency, BNP Paribas Real Estate Poland.
Rosnące zainteresowanie elastycznymi powierzchnymi przekłada się na wysokie wskaźniki obłożenia w łącznej puli 180 tys. mkw. biur flex, które są w Warszawie. Dorota Fabisiak, zastępca dyrektora Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych zwraca uwagę, że chętnych na pracę w coworkingach albo w biurach serwisowanych przybywa, a zajętość flex’ów u niektórych operatorów sięga między 80% a 90% – Krótkoterminowy najem to dziś najlepsza odpowiedź na potrzebę zapewnienia biurowej elastyczności. Tego typu powierzchnie bardzo dobrze zdały egzamin w pandemii i teraz mocno walczą o swój udział w rynku. Najemcy doceniają i lubią je z kilku powodów; bo są doskonale zlokalizowane, zapewniają miejsce faktycznej liczbie pracowników chcących pracować stacjonarnie, a także są narzędziem optymalizacji w perspektywie wzrostu kosztów stałych – dodaje Dorota Fabisiak.
Duży apetyt na działki, ale mniej biurowych budów
Autorzy raportu zliczyli, że na koniec grudnia w Warszawie było nieco ponad 185 tys. mkw. powierzchni w budowie, którą deweloperzy planują oddać na rynek w ciągu najbliższych trzech lat. Po około 38% w tym i przyszłym roku, i 25% w 2025 roku. Najwięcej, bo 58% z nowopowstającej powierzchni przypada na strefę Centrum i Zachód.
– W Warszawie w najlepsze trwa walka o parcele, zwłaszcza te w centralnych dzielnicach. Widzimy, że deweloperom biurowym coraz częściej przychodzi konkurować nie tylko z inwestorami chcącymi stawiać mieszkania, hotele czy różnego rodzaju obiekty handlowe, ale także tymi, którzy specjalizują się w budowie powierzchni na potrzeby logistyczne. W orbicie zainteresowań są działki zabudowane starszymi, nie spełniającymi norm i drogimi w utrzymaniu budynkami. I co ciekawe, deweloperzy biurowi są dziś bardziej skłonni do rewizji swoich planów spoglądając w stronę innych formatów, na przykład PRS czy mixed-use – mówi Klaudia Okoń, konsultantka w Dziale Business Intelligence HUB and Consultancy.
Nowy potencjał lokalizacji u zbiegu ul. Grzybowskiej i al. Jana Pawła II chce wydobyć Strabag Real Estate, stawiając w miejsce biurowca Atrium kompleks biurowo-hotelowy Upper One. Jeszcze więcej funkcji do lokalizacji po dawnej Warszawskiej Fabryce Drutu, Sztyftu i Gwoździ chce wpuścić Liebrecht & wooD. Inwestor rozpoczął już prace przygotowawcze do inwestycji mixed-use Drucianka Campus w której 42 tys. mkw. mają zająć biura, a 7,5 tys. mkw. powierzchni zostanie przeznaczona na handel, usługi oraz na potrzeby organizacji wydarzeń.
Czynsze w górę
Raport pokazuje, że ważnym czynnikiem jest i będzie wzrost opłat czynszowych i eksploatacyjnych, a także wydłużające się okresy najmu przy corocznej indeksacji stawek. – Na razie wzrost cen wywoławczych jest niewielki, ale wyższe koszty mediów przekładają się też na wzrost opłat eksploatacyjnych. A te rok do roku skoczyły o około 20-30% – mówi Dorota Fabisiak.
Pod koniec grudnia za wynajęcie metra kwadratowego biura w najlepszej lokalizacji trzeba było miesięcznie zapłacić między 26 a 28 Euro. Raport pokazuje też średnie stawki wywoławcze w biurowcach w podziale na wiek. Między 17,9 a 18,95 Euro trzeba zapłacić
w najmłodszych budynkach, mających 5 lat i mniej. W mających od 6 do 10 lat czynsze wahają się między 17 a 17,5 Euro. Najstarsze obiekty, wybudowane przeszło dekadę temu, stawki kształtują się na poziomie od 14,9 do 15,3 Euro.
