Rekordowa inflacja podnosi czynsze za biura na rynkach regionalnych, wpływając negatywnie na najemców. W I kw. wzrósł wskaźnik pustostanów o 0,6 p.p., a luka podażowa zbliża się nieuchronnie. Pomimo tych trudności, popyt brutto na biura przekroczył wartości notowane przed pandemią, a umowy najmu sukcesywnie się wydłużają.
Na koniec I kw. zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu głównych rynkach regionalnych wyniosły 6,47 mln m kw. Niezmiennie największymi rynkami biurowymi w Polsce (po Warszawie) pozostają Kraków (1,75 mln m kw.), Wrocław (1,31 mln m kw.)
i Trójmiasto (1,01 mln m kw.). Od stycznia do końca marca nowa podaż wyniosła 68 tys. m kw., czyli o 70 p.p. mniej niż w 2022 r. Kraków przoduje również pod względem wolumenu nowej powierzchni dostarczonej w tym okresie na rynek, gdzie pozwolenie na użytkowanie dostały: Ocean Office Park B (28 600 m kw., Cavatina) i Fabryczna Office Park B5 (14 000 m kw., Inter-Bud). W pierwszym kwartale urosły również zasoby na rynkach wrocławskim i trójmiejskim.
Autorzy raportu z BNP Paribas Real Estate Poland zwracają uwagę, że ponad 60% powierzchni w budowie trafi na rynek w 2023 r., 22% w 2024 r., a 16% w 2025 r. Procentowo, najwięcej buduje się we Wrocławiu i Katowicach, gdzie w sumie na oba rynki przypada ponad 50% nowo powstającej powierzchni. Trzy największe biurowce obecnie w budowie w miastach regionalnych to: WI-MA w Łodzi (33 800 m kw., Cavatina Holding, otwarcie IV kw. 2023), Carft
w Katowicach (26 700 m kw., Ghelamco, II kw. 2023) oraz Nowy Rynek E w Poznaniu (26 450 m kw., Skanska, IV kw. 2023).
POPYT, PODAŻ I WZROST CZYNSZÓW
W I kwartale łączny popyt brutto w miastach regionalnych osiągnął prawie 175 tys. m kw., co daje wzrost o 13 p.p. w porównaniu do analogicznego okresu 2022 r. To sygnał, że aktywność najemców w regionach powróciła do poziomu sprzed pandemii, a nawet go przekroczyła, notując wzrost o 35 p.p. w stosunku do I kw. 2019 r. W strukturze popytu najaktywniejsi okazali się najemcy reprezentujący sektory IT & usługi oraz Produkcyjny. W sumie przypadło na nich 38% popytu brutto.
Nowa kwartalna podaż wyniosła 68,1 tys. mkw., w tym czasie oddano do użytkowania kilka biurowców. Wśród najbardziej znaczących znalazły się – Ocean Office Park B w Krakowie (28 600 m kw., Cavatina Holding), Centrum Południe 3 we Wrocławiu (20 850 m kw., Skanska), Fabryczna Office Park B5 w Krakowie (14 000 m kw., Inter-Bud) oraz Officer w Gdyni (4700 m kw., Panorama/Allcon).
W 2022 roku większość głównych rynków regionalnych odnotowała wzrost stawek czynszu dla najlepszych biur. Dziś w obliczu rosnących opłat eksploatacyjnych i czynszów, niektórzy właściciele biurowców wymagają dłuższych umów najmu, aby zabezpieczyć fundusze na wykończenie powierzchni, tzw. fit-out. W najbliższej przyszłości można spodziewać się transakcji na minimum 7 lat podczas renegocjacji umów czy podpisywania nowych kontraktów.
W CIENIU PODWYŻEK
Wysoka inflacja wpływa na koszty najmu biur w miastach regionalnych. Obraz rynku w pierwszym kwartale kształtowały dodatkowo: indeksacja czynszów, wzrost kosztów eksploatacyjnych i płacy minimalnej. Autorzy raportu szacują, że wzrost kosztów eksploatacyjnych wyniesie średnio ok. 30%, a w niektórych przypadkach nawet 50%.
– Luka podażowa na rynkach regionalnych zbliża się wielkimi krokami. Najemcy to widzą i coraz częściej decydują się na podpisywanie 6-7 letnich umów najmu. Dłuższe kontrakty to nie tylko sposób na zabezpieczenie odpowiedniej przestrzeni do pracy, ale także oszczędność finansowa. To o tyle istotne, że decyzje są podejmowane w cieniu wzrostów kosztów najmu i wysokich cen aranżacji oraz wykończenia powierzchni – mówi Dorota Fabisiak, Zastępca Dyrektora, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.
PUSTOSTANY
Na koniec kwartału na ośmiu analizowanych rynkach było 1,03 mln m kw. wolnych biur,
a wskaźnik pustostanów wyniósł 15,9% (wzrost o 0,6 p.p. kw./kw. oraz 0,4 p.p. r./r.). Najwyższy odsetek wolnych powierzchni biurowych zanotowano niezmiennie w Łodzi (20,5%), a najniższy w Szczecinie (3,1%). Wzrost zasobów biurowych przełożył się na wzrost wskaźnika we Wrocławiu (o 1,8 p.p. kw./kw.) i Krakowie (o 1,4 p.p. kw./kw.). Z kolei największy spadek pustostanów odnotowano w Szczecinie (o 2,7 p.p.) i Lublinie (o 2,2 p.p.), na dwóch najmniejszych rynkach biurowych w Polsce.
– Ostatnie trzy lata przyniosły wiele zmian na rynku biurowym. Obecnie jesteśmy świadkami redefiniowania przestrzeni biurowych, pracodawcy i pracownicy dostosowują je do nowych modeli pracy, takich jak praca zdalna czy hybrydowa. Biura rywalizują z domami pracowników. I robią to coraz skuteczniej oferując narzędzia i rozwiązania, których nie zapewnia przestrzeń mieszkalna, jednocześnie gwarantując wysoki komfort – mówi Agnieszka Witkowska, Konsultantka, Reprezentacja Wynajmującego, Sektor Biurowy, BNP Paribas Real Estate Poland.