Pomimo wzrostu czynszów na przestrzeni ostatnich miesięcy, polski rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych wciąż pozostaje atrakcyjnym miejscem dla najemców oraz inwestorów. Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland zwracają uwagę na spadek nowej podaży w III kw. i wyraźne wyhamowanie tempa uruchamiania nowych inwestycji.
Na koniec III kw. 2023 r. w budowie znajdowało się ponad 2,49 mln m kw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, logistycznej i przemysłowej. Wolumen powierzchni w budowie wzrósł zatem względem poprzedniego kwartału, jednak wciąż jest mniejszy niż w analogicznym okresie w 2022 r., kiedy wynosił 1,4 mln m kw. więcej. Średni poziom wynajęcia projektów w budowie sięgnął około 47% i również notuje trend wzrostowy (kw./kw.).
Najwyższy poziom wskaźnika pustostanów od grudnia 2020 roku
W III kwartale 2023 r. deweloperzy magazynowi dostarczyli na rynek prawie 0,52 mln m kw. powierzchni magazynowej, co przełożyło się na dalszy wzrost ilości pustostanów, które wyniosły ponad 2,3 mln m kw. Mniejsze zainteresowanie powierzchniami przemysłowo – logistycznymi, spowodowało wzrost wskaźnika pustostanów, który na koniec III kw. 2023 r. osiągnął wartość 7,8% (wzrost o 1,1 p.p. w stosunku do poprzedniego kwartału i wzrost o 3,4 p.p. w odniesieniu do analogicznego okresu poprzedniego roku). Jest to najwyższy poziom wskaźnika zanotowany od grudnia 2020 roku. Eksperci nie przewidują natomiast dalszego mocnego wzrostu w tym obszarze, wskaźnik pustostanów nie powinien przekroczyć 8%.
Stabilizacja wysokości czynszów
Pomimo spadku kosztów generalnego wykonawstwa w 2023 r., czynsze za powierzchnie magazynowe raczej nie ulegną znaczącym zmianom w najbliższym czasie ze względu na wyższe koszty finansowania. Można się spodziewać nieznacznego wzrostu stawek czynszu najlepszych lokalizacjach.
Utrzymujący się w 2023 r. wskaźnik pustostanów na poziomie około 7% powoduje dalsze spowolnienie wzrostu czynszów w większości regionów. Dotyczy to zwłaszcza stref z wysokim poziomem pustostanów, gdzie powoli zauważalne są delikatne obniżki czynszów.
Spadek nowej podaży i wzrost popytu
Firmy deweloperskie nadal zachowują ostrożność w rozpoczynaniu nowych inwestycji magazynowych. Na koniec września 2023 roku w budowie pozostawało 2,49 mln m kw., czyli o 370 tys. m kw. więcej niż w poprzednim kwartale. Ze względu na utrzymujące się wysokie koszty finansowania deweloperzy uzależniają rozpoczęcie budowy od podpisania umów przednajmu na co najmniej 50% całkowitej powierzchni hali i możliwości pozyskania najemców jeszcze przed ukończeniem inwestycji. W okresie lipiec-wrzesień 2023 r. najwięcej powierzchni magazynowej w budowie znajdowało się w strefach: Dolny Śląsk (452 300 m kw.), Warszawa II (442 300 m kw.) oraz Polska Centralna (280 000 m kw.). Z kolei najwięcej nowej powierzchni magazynowej w III kw. dostarczono w strefach: Polska Centralna (102 900 m kw.), Zachód (98 800 m kw.) oraz Warszawa II (75 900 m kw.). Spowolnieniu aktywności deweloperskiej towarzyszy porównywalnie niższy popyt na powierzchnie magazynowe, co powinno w najbliższym czasie utrzymać sektor we względnej równowadze.
W pierwszych trzech kwartałach 2023 r. łączny popyt brutto na powierzchnię magazynową wyniósł ponad 3,7 mln m kw., co oznacza 25 pp. spadek r/r. W strukturze umów najmu w całym 2023 r. dominowały nowe umowy, które stanowiły ponad 53% całkowitego wolumenu zawartych umów.
W czołówce najaktywniejszych najemców od lat utrzymują się te same branże i zależnie od koniunktury, zmienia się tylko ich udział.
- Popyt na polskim rynku wciąż jest generowany przez operatorów logistycznych, firmy e-commerce oraz sektor automotive. W III kw. zarejestrowano 2 największe transakcje 2023 roku, których powierzchnia najmu przekroczyła 100 tys. m kw., a całkowity popyt brutto wzrósł o prawie 50 pp. w stosunku do II kw. 2023 r. – wyjaśnia Tomasz Arent, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.
Debiuty i ekspansja
TK Maxx zatrudni 2 tys. pracowników w największym centrum dystrybucyjnym w Europie, zlokalizowanym w Sulechowie (woj. lubuskie). Budynek o metrażu ponad 61 tys. mkw. to największe centrum dystrybucyjne TJX Europe w Europie kontynentalnej i drugie (po Wrocławiu) zlokalizowane w Polsce.
Lulu Group International, jedna z największych i najszybciej rozwijających się firm handlowych na świecie, otworzy w Polsce swoje pierwsze centrum logistyczne w Europie Środkowo-Wschodniej.
Konsorcjum z udziałem Volkswagena oraz Umicore zainwestuje w Polsce do końca 2030 roku niemal 1,7 mld EUR (niemal 8 mld zł) i wybuduje w Nysie fabrykę baterii samochodowych.
Trójmiasto dołącza do Wielkiej Szóstki
Sytuacja na trójmiejskim rynku magazynowym powiązana jest z rozwojem infrastruktury portowej w Gdańsku i Gdyni. Pomorskie to rynek z potencjałem ponad 1,4 mln m kw. powierzchni magazynowej, a więc jest jednym z głównych rynków w kraju, atrakcyjnym dla inwestorów i najemców. Trójmiejskie porty odgrywają coraz ważniejszą rolę na logistycznej mapie regionu Europy Środkowej i Wschodniej. Wzrost znaczenia transportu morskiego oraz przeładunków w Gdańsku i Gdyni spowodowały ogromny boom na powierzchnie produkcyjno-magazynowe. Duży popyt na powierzchnię magazynową, który ma miejsce na tym rynku doprowadził do spadku wskaźnika pustostanów do poziomu 1,5%, (III kw. 2023 r.), przy średniej krajowej wynoszącej 6,7%. Jednocześnie jest to rejon z najniższym wskaźnikiem pustostanów spośród wszystkich regionów magazynowych.
- Klientami centrów logistycznych na Pomorzu są nie tylko firmy korzystające z transportu morskiego, ale również firmy skandynawskie czy bardzo aktywna w Trójmieście branża e-commerce. Na koniec września 2023 r. w budowie w strefie Trójmiasta pozostawało ok. 287 tys. m kw. powierzchni przemysłowo-logistycznej, czyli więcej niż w rejonie Poznania (215,5 tys. m kw.). – Wojciech Nowicki, Dyrektor, Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland
Rynek centrów danych w Polsce
Polska znajduje się w pierwszej trójce krajów, poza regionem FLAPD – Frankfurt, Londyn, Amsterdam, Paryż i Dublin, czyli największych rynków centrów danych w Europie, pod względem potencjału na naszym kontynencie. Wyżej znajduje się jedynie Berlin i Madryt. Perspektywa wzrostu na rynkach innych niż FLAPD jest wysoka i optymistyczna. Związane jest to z popytem, czyli tempem digitalizacji społeczeństwa i gospodarki. W dobie pandemii, wiele dziedzin życia uległo intensywnej cyfryzacji. Stąd stale rosnące znaczenie centrów danych, które już dziś stanowią kluczowy element gospodarki. Lokalizacja u zbiegu tras telekomunikacyjnych prowadzących z Czech i Niemiec zapewnia Warszawie doskonałe połączenie zachodniej części Europy z jej środkowo-wschodnią częścią, a także krajami skandynawskimi. Warszawa będzie przeżywać dynamiczny rozwój w obszarze centrów danych, stawiając ją w pierwszej trójce stolic o największym wzroście. Centra danych stały się filarem współczesnego świata i nie inaczej jest w Polsce, gdzie potencjał rynku szybko rośnie i czyni go wyjątkowo atrakcyjnym dla inwestorów. Kampusy zaprojektowane są tak, aby zapewnić firmom i organizacjom wystarczającą moc obliczeniową, redundancję i nieprzerwaną łączność. Aktualnie to magazyny w Warszawie są kluczowym rynkiem dla sektora centrów danych w kolejnych kwartałach można spodziewać się wzrostu zainteresowania ze strony takich najemców.
