Rynek najmu obiektów logistycznych w Europie utrzymał się na dobrym poziomie, pomimo słabego wzrostu gospodarczego, który zgodnie z przewidywaniami ma ulec poprawie na koniec 2024 roku. Tempo wzrostu PKB zaczęło się zwiększać w strefie euro na początku roku z +0,5%w 2023 r. do 0,8% prognozowanych na 2024 r.
Obawy najemców związane z ograniczeniem kosztów przy wciąż słabej gospodarce spowalniają rozwój. W I połowie 2024 rynek zmniejszył się o 5% w porównaniu z I połową 2023. Popyt na powierzchnię logistyczną pozostaje spowolniony, a większość krajów odnotowała słaby wynik na początku roku. Niemniej jednak, sytuacja na rynku pozostaje dobra, pomimo rosnącej podaży w niektórych krajach. Widoczne są także oznaki wzrostu poziomu zapasów w drugiej połowie 2025 roku.
W Niemczech, po ostrożnym rozpoczęciu roku, rynek nabrał tempa w II kwartale 2024 r., szczególnie poza głównymi centrami logistycznymi. Słaba gospodarka nadal spowalnia popyt. Brak dostępnej powierzchni do wynajęcia pozostaje czynnikiem ograniczającym na niektórych rynkach, co z kolei przyczynia się do wzrostu czynszów.
W Wielkiej Brytanii rynek rozwinął się w II kwartale 2023 r. i od tego czasu nabiera tempa. Zainteresowanie wynajmem powierzchni wzrosło w pierwszej połowie 2024 r. dzięki silnemu popytowi ze strony branży spożywczej oraz utrzymującemu się popytowi ze strony sektora logistycznego, w szczególności w regionie środkowej Anglii. Podaż stabilizuje się po dwuletnim wzroście. Wciąż brakuje nowych lokali budowanych na zasadzie spekulacji.
We Francji spowolnienie rynku w I połowie 2024 r. nie było zaskoczeniem, ponieważ ogólny wzrost gospodarczy również zwolnił. Popyt znacznie spadł w aglomeracji Paryża, Marsylii i Lyonie, osiągając poziom transakcji znacznie poniżej średniej. Lille i Orlean skoncentrowały natomiast blisko połowę wolumenu transakcji Francji w połowie roku. Zasadniczo gruntów jest coraz mniej, a brak podaży na niektórych rynkach powtarza się w kolejnych kwartałach. Wskaźnik pustostanów we Francji osiągnął w połowie roku poziom 4,1%.
Holandia, podobnie jak większość krajów europejskich, odnotowuje powolny start w I połowie 2024 r. Wysokie ceny gruntów i koszty budowy hamują rozwój nowych inwestycji. Niski poziom dostępności powierzchni nadal wywiera presję na czynsze.
W Hiszpanii, po powolnym rozpoczęciu roku, rynek odbił się w II kwartale 2024 r., utrzymując znaczny wolumen transakcji, szczególnie w Madrycie i Walencji. W tym samym okresie, podstawowe czynsze ustabilizowały się w Barcelonie i Walencji, ale wzrosły w Madrycie. Wskaźnik pustostanów zmniejszył się zaledwie o 5,4% w Barcelonie i o 8% w Madrycie, podczas gdy podaż w Walencji utrzymywała się na niskim poziomie.
W Polsce ożywienie na rynku najmu nastąpiło w drugim kwartale 2024 r. po powolnym początku roku. Wskaźnik pustostanów utrzymał się na poziomie około 8%. Wolumen najmu osiągnął poziom 1,6 mln mkw., tym samym wykazał wzrost o 20% w porównaniu z I połową 2023 r. To stawia Polskę na trzecim miejscu w Europie. Czynsze podstawowe ustabilizowały się. Zauważalną tendencją jest odnotowany w 2024 r. gwałtowny spadek udziału nowych projektów budowlanych realizowanych w celach spekulacyjnych pośród pozostałych nowych projektów.
Wskaźnik pustostanów wzrósł w ciągu ostatnich 12 miesięcy do średniej europejskiej wynoszącej 5,9% w wyniku umiarkowanego popytu. Ze względu na coraz większe uregulowania prawne dotyczące gruntów w Europie, brak nowych inwestycji może nadal przyczyniać się do wzrostu czynszów w głównych sektorach.
Podstawowe czynsze wzrosły o 5,2% (r/r) w II kwartale 2024 r. w ramach 49 rynków obejmujących 22 kraje. Czynsze nadal rosną w niektórych miastach, ale wolniej. Spowolnienie rynku w II kwartale 2024 r. spowodowało częściowy wzrost czynszów o zaledwie 0,9% w tym kwartale. Najemcy powierzchni logistycznych nadal są skłonni zaakceptować wyższe czynsze w obecnie zajmowanych budynkach, aby przestawić się na ekologiczne źródła energii. W przyszłości mogłoby to oznaczać nie tylko dalszy potencjał zwiększenia czynszów, ale także zachęcić właścicieli obecnych budynków do przeprowadzenia renowacji w celu zwiększenia efektywności energetycznej.
- Pomimo spowolnienia na rynku, nadal widzimy obszary wzrostu czynszów, a globalny kapitał jest mocno skoncentrowany na europejskich rynkach logistycznych - mówi Craig Maguire, Dyrektor Działu Logistyki Europejskiej w BNP Paribas Real Estate.
Logistyczne rynki kapitałowe: pewne oznaki poprawy
Inwestycje w logistykę i przemysł wzrosły w Europie o 6% w I połowie 2024 r., osiągając po jej upływie poziom 16 mld EUR. Prawdopodobnie osiągnęły one najniższy poziom w 2023 r. i oczekuje się, że będą stopniowo rosnąć przez pozostałą część 2024 r. Odzwierciedla to poprawę sytuacji finansowej. Oczekiwany jest spadek kluczowych stóp procentowych banku centralnego w drugiej połowie 2024 r. To powinno przyczynić się do wzrostu liczby dużych transakcji i sprzyjać powrotowi portfeli paneuropejskich. Zawieranie umów może trwać dłużej, ale część rynków zaczyna już odczuwać rosnący popyt. Dotyczy to rynków francuskiego, szwedzkiego, niemieckiego i holenderskiego. Oczekuje się, że tendencja ta rozprzestrzeni się na większą liczbę krajów do końca 2024 r. Według szacunków inwestycje w całym roku 2024 będą utrzymywały się na znacznie niższym poziomie niż w ubiegłych latach. Istotne ożywienie inwestycji spodziewane jest dopiero w 2025 r.
W Wielkiej Brytanii tempo rynku inwestycji przemysłowych i logistycznych w 2024 r. było powolne, czemu towarzyszył coraz większy niedobór nowych zapasów najwyższej klasy i niepewność gospodarcza. Zysk netto ustabilizował się na poziomie 4,5% i obecnie jest stabilny, co powinno pomóc w odblokowaniu działalności inwestycyjnej i zapoczątkować ożywienie gospodarcze.
W Niemczech zanotowano znaczny wzrost na logistycznym rynku kapitałowym w I połowie 2024 r. Proces dostosowania cen przy zmienionym poziomie stóp procentowych zakończył się, a popyt wciąż wzrasta. Rentowność utrzymuje się na stałym poziomie 4,25% w głównych lokalizacjach logistycznych.
We Francji branża przemysłowa i logistyczna dobrze poradziły sobie ze spadkami na rynku w porównaniu z branżą detaliczną i biurową. Wielkość inwestycji znacznie wzrosła w I połowie 2024 r. Rentowność logistyki utrzymywała się na stałym poziomie w II kwartale 2024 r.
W Holandii w I połowie 2024 r. rynek stale rósł. Na rynku kapitałowym dostrzegalne jest rozluźnienie, a to dzięki większej dostępności podstawowych produktów. Rentowność logistyki utrzymała się na stabilnym poziomie 4,9% w II kwartale 2024 r.
W Hiszpanii wielkość inwestycji w przemyśle i logistyce utrzymuje się na stabilnym poziomie nieco poniżej średniej dziesięcioletniej. Podobnie jak na głównych rynkach europejskich, rentowność ustabilizowała się na poziomie 5,25% w I połowie.
W Polsce wolumen inwestycji poprawił się w II kwartale, odzwierciedlając lepsze nastroje na rynku. II kwartał prawdopodobnie będzie postrzegany do końca 2024 r. jako punkt zwrotny na rynku. Rentowność ustabilizowała się na poziomie 6% w I kwartale 2024 r.
Wskaźniki rentowności w Europie ustabilizowały się. Presja na stopy procentowe i związane z nią rosnące rentowności długoterminowych obligacji skarbowych stopniowo ponownie nieco osłabły. Wynikający z tego wzrost rentowności najlepszych nieruchomości logistycznych w ciągu ostatnich dwóch lat również wydaje się dobiegać końca. Rentowność powinna zatem nadal stabilizować się w całej Europie do końca 2024 r.
Aby tak się stało, konieczna byłaby również stabilna lub nieco malejąca kluczowa stopa procentowa w II połowie 2024 r. Rentowność obligacji mogłaby ponownie nieznacznie spadać od 2025 r. W Europie oczekujemy przeciętnych kompresji rzędu -10 punktów bazowych na każde następne trzy lata.
- Niemniej jednak, sytuacja na europejskich rynkach logistycznych pozostaje relatywnie stabilna. W związku z tym perspektywy inwestycji logistycznych wyglądają dobrze, przynajmniej od 2025 r., kiedy wchodzimy w nowy cykl - podsumowuje Craig Maguire.
