W III kw. 2023 r. wolumen wynajętej powierzchni biurowej osiągnął rekordowy poziom, utrzymując jednocześnie trend wzrostowy wskaźnika pustostanów. Sektor nowoczesnych usług biznesowych w Polsce rozwija się, a czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe pozostają na wysokim poziomie.
Nowa powierzchnia biurowa
Autorzy raportu „At A Glance – Rynek powierzchni biurowych w miastach regionalnych III kwartał 2023” wskazują, że całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu największych rynkach regionalnych poza Warszawą przekroczyły 6,6 mln m kw. W trzecim kwartale dostarczono 119 700 m kw., co stanowi aż 51% oddanej powierzchni biurowej przez deweloperów od początku roku.
Od lipca do września nowa podaż urosła najbardziej we Wrocławiu (36%), Katowicach (22%) i Krakowie (20%). Do największych zrealizowanych inwestycji można zaliczyć biurowce w Katowicach: Craft (26 700 m kw., Ghelamco), we Wrocławiu: Nowa Renoma (23 400 m kw., Globalworth), Infinity (19 700 m kw., Avestus) czy w Krakowie: Kreo (24 000 m kw., Ghelamco). Sfinalizowano także budowę Intel HQ w Trójmieście (23 000 m kw., Intel). Do końca 2023 roku deweloperzy planują dostarczyć jeszcze ponad 130 000 m kw., co oznacza, że nowa podaż w czwartym kwartale może osiągnąć najwyższy poziom w całym 2023 roku.
Najem – rekordowy kwartał
Trzeci kwartał na regionalnym rynku biurowym był rekordowy pod względem wolumenu wynajętej powierzchni w 2023 roku. Całkowity wolumen transakcji najmu w trzecim kwartale stanowi wzrost o ponad 85 p.p. względem analogicznego kwartału w roku ubiegłym. Pomiędzy lipcem i końcem września najemcy podpisali umowy na ponad 198 400 m kw., co stanowi około 37% popytu zarejestrowanego w całym 2023 roku. Największy popyt odnotowano w branży IT, natomiast najmniejszy – w branży produkcyjnej. Najwięcej powierzchni biurowej wynajęto w Trójmieście (29% rynku), w Krakowie (19%) oraz Wrocławiu (17%). Całkowity popyt brutto za pierwsze trzy kwartały 2023 roku wyniósł ponad 530 000 m kw. i był wyższy o 18,5 p.p. w odniesieniu do analogicznego okresu w 2022 roku.
– Analizując średni wolumen zawartych transakcji najmu w ostatnim kwartale roku w ostatnich pięciu latach, możemy przypuszczać, że aktywność najemców za cały 2023 rok będzie zbliżona do ich rekordowej aktywności odnotowanej w 2019 roku. Na rynku jednak nadal obserwujemy ostrożność najemców oraz dążenie do optymalizacji zajmowanej powierzchni biurowej. Najemcy dokładnie analizują swoje potrzeby, poszukując budynków efektywnych energetycznie i środowiskowo, oraz dążą do optymalizacji kosztów wykończenia powierzchni – mówi Dorota Mielke, Zastępca Dyrektorki, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych w BNP Paribas Real Estate Poland.
Stopa pustostanów – tendencja wzrostowa
Na koniec września 2023 roku na ośmiu analizowanych rynkach było do wynajęcia ponad 1,1 mln m kw. wolnej powierzchni biurowej, a wskaźnik pustostanów wyniósł 17,3% (wzrost o 0,5 p.p. kw./kw. oraz wzrost o 2,1 p.p. w porównaniu do analogicznego okresu w 2022 roku). Najwyższy odsetek odnotowano w Katowicach – 23,2%, a najniższy w Szczecinie – 5,2%. Z kolei rynek biurowy w Łodzi, który od II kw. 2022 r. rejestrował najwyższy wskaźnik pustostanów, w okresie lipiec-wrzesień 2023 r. zanotował jego spadek o 0,8 p.p. kw./kw.
Poziom czynszów nadal na wysokim poziomie
Czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe na głównych, regionalnych rynkach utrzymują się na wysokim poziomie i sięgają nawet 16,00 - 17,00 EUR/m kw./miesiąc. Ze względu na znaczną ilość powierzchni biurowej dostępnej w budynkach zarówno istniejących, jak
i będących w budowie, przewiduje się, że stawki czynszowe nie ulegną zmianom w najbliższym czasie. Jednakże właściciele budynków oferujących nowoczesne rozwiązania technologiczne i z zakresu ESG będą raczej mniej skłonni do negocjacji wysokości czynszów.