Jak wskazuje najnowszy cykliczny raport BNP Paribas Real Estate Poland „At A Glance - III kwartał na rynku biurowym w Warszawie” w analizowanym okresie przybyło niewiele powierzchni biurowej. Luka podażowa jest wyzwaniem dla najemców, którzy mając coraz bardziej ograniczony wybór, skłaniają się do przedłużania umów. Jednocześnie w stolicy spadł wskaźnik pustostanów oraz nie zmienił się istotnie poziom czynszów w porównaniu z poprzednim kwartałem. Na znaczeniu zyskują biura elastyczne oraz biura z recyklingu.
Mniej wolnej powierzchni i spadek liczby pustostanów
Jak wynika z raportu, warszawski rynek nieruchomości zamknął trzeci kwartał z łącznymi zasobami powierzchni biurowej na poziomie 6,2 mln m kw. Do użytku dostarczono jedynie 1 900 m kw. powierzchni w ramach projektu S-Bridge Office II. W III kwartale ruszyła z kolei budowa kompleksu biurowo-hotelowego Upper One, który zajmie tereny po wyburzonym Atrium International i zaoferuje 35 900 m kw. Autorzy raportu wskazują jednak na ostrożność ze strony deweloperów w rozpoczynaniu nowych inwestycji. Łączna ilość oddanej powierzchni biurowej na stołecznym rynku od początku roku do końca września wyniosła 20 250 m kw., co stanowi znaczny spadek w porównaniu do poprzednich lat, gdzie w całym 2020 roku oddano ponad 236 000 m kw. powierzchni biurowej, a w 2021 roku niemal 325 000 m kw.
– Niska podaż stanowi wyzwanie dla najemców, którzy chcąc znaleźć powierzchnię biurową do 2026 roku mają mniejszy wybór wolnych biur do wynajęcia. Zasoby dostępnej przestrzeni mogą maleć, tym bardziej, że w budowie jest 256 tys. m kw., podczas gdy w latach 2017-2019 było to średnio 800 tys. m kw. Popyt jednak kształtuje się cały czas dobrze. Od początku bieżącego roku na stołecznym rynku podpisano umowy najmu na prawie 500 tys. m kw. powierzchni biurowej, co stanowi dobry wynik, biorąc pod uwagę analogiczny okres z rekordowym wynikiem z 2019 roku, gdzie wynajęto 688,5 tys. m kw. Luka podażowa sprawia również, że wskaźnik pustostanów spadł do poziomu 10,6%, a w centralnych obszarach nawet do 9%. Większość stref biurowych zanotowała spadek wskaźnika pustostanów względem poprzedniego kwartału, co może pogłębić problem braku wolnej powierzchni biurowej do najmu w przyszłości – mówi Małgorzata Fibakiewicz, Dyrektorka Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.
Popyt i czynsze
Jak wskazują autorzy raportu, od początku roku do końca września 2023 roku łączny popyt na przestrzeń w biurowcach osiągnął 496,6 tys. m kw. W samym III kwartale popyt brutto na powierzchnie biurowe w stolicy wynosił 174 tys. m kw., co stanowi lepszy wynik o 5 p.p. w stosunku do poprzedniego kwartału oraz o 36 p.p. w porównaniu do danych dotyczących popytu r/r. Blisko 44% całkowitego wolumenu transakcji najmu dotyczyło biurowców znajdujących się w strefie Centrum oraz Centralnego Obszaru Biznesu – cieszą się one największym zainteresowaniem najemców. Atrakcyjny jest również Służewiec, gdzie w okresie od lipca do września podpisano 19% wszystkich zawartych w Warszawie umów. W III kwartale 2023 roku w strukturze popytu najwyższy udział przypadł nowym umowom – 52,8% (włączając umowy przednajmu), oraz negocjacjom – 42,8%. Zarówno ekspansja, jak i powierzchnia wynajęta na użytek własny stanowiły po 2,2% zrejestrowanego popytu każdy.
Miniony kwartał utrzymał opłaty czynszowe na podobnym poziomie w porównaniu do poprzedniego. Pod koniec września za wynajęcie metra kwadratowego w najlepszej lokalizacji trzeba było zapłacić między 26 a 28 Euro miesięcznie. Z kolei w najmłodszych budynkach mających 5 lat i mniej, koszt najmu wynosił między 19,4 a 20,25 Euro. W mających od 6 do 10 lat, czynsz wahał się między 16,9 a 17,3 Euro, a w najstarszych obiektach, wybudowanych ponad dekadę temu, stawki kształtowały się na poziomie od 14,6 do 15,2 Euro.
Renegocjacje umów sposobem na oszczędności
Od stycznia do czerwca tego roku dostarczono 18 700 m kw. i jest to najniższy poziom nowej podaży odnotowany w Warszawie w pierwszym półroczu od ponad 10 lat. Ograniczona podaż oraz wysokie koszty adaptacji powierzchni biurowej w stolicy wpłynęły na fakt, że największymi umowami podpisanymi w III kwartale 2023 roku (oprócz umowy przednajmu w biurowcu The Form) były renegocjacje kontraktów.
– Obecnie ograniczony wybór na rynku biurowym w Warszawie oraz znacznie mniejsze poziomy oddawanej powierzchni biurowej powodują, że wiele firm i organizacji stoi przed trudną decyzją w zakresie lokalizacji swojego biura. Najemcy szukający centralnie położonych obiektów mogą mieć problem. Zdecydowanie więcej opcji wyboru lokalizacji mamy, patrząc poza centrum czy bliską Wolę. W tej sytuacji, część najemców decyduje się właśnie na renegocjacje, które pozwalają nie tylko przedłużyć umowę na krótszy okres (np. 2-3 lata), ale także zoptymalizować warunki najmu i zaoszczędzić na stawce czynszowej – podkreśla Ewa Niecewicz, Konsultantka Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.
Biura elastyczne wciąż na fali
Jak pokazuje raport, rynek elastycznych biur cały czas ewoluuje i jest pożądany zarówno przez deweloperów, którzy zwiększają ilość najemców i przyspieszają komercjalizację, jak i dla wynajmujących. Obecnie w stolicy działa ponad 30 operatorów biur elastycznych, którzy oferują 190 tys. m kw. powierzchni i ponad 26 tys. stanowisk pracy. Choć najwięcej elastycznej przestrzeni znajduje się w ścisłym biznesowym centrum stolicy, obecnie coraz więcej tego typu biur otwiera się w dzielnicach typowo mieszkaniowych.
– Krótkie umowy najmu i możliwość wynajmu gotowego, w pełni przystosowanego do pracy biura jest niezwykle atrakcyjna, zwłaszcza w trudnej i zmiennej sytuacji gospodarczej w Polsce. Operatorzy reagują na zwiększające się zapotrzebowanie na powierzchnie elastyczne, oferując coraz to nowe hybrydowe koncepty. Rosnącą rolę w tym sektorze odgrywają również kwestie związane z ESG. Coraz więcej biur elastycznych swoje siedziby ma w obiektach, które promują i wdrażają ekologiczne rozwiązania potwierdzone międzynarodowymi certyfikatami zielonego bądź zrównoważonego budownictwa – wyjaśnia Klaudia Okoń, Starsza Konsultantka, Business Intelligence Hub & Consultancy BNP Paribas Real Estate Poland.
Znaczenie recyklingu biur
Autorzy raportu wskazują na nowy trend na rynku nieruchomości, polegający na projektowaniu przestrzeni biurowej w duchu less waste. Na znaczeniu zyskują rozwiązania wykorzystujące w przestrzeni biurowej materiały odzyskane z drugiego obiegu i z recyklingu. Jest to ważne, gdyż cykl życia przestrzeni biurowej wynosi średnio 5-10 lat, a po tym okresie większość wyposażenia biura kończy jako odpady. Według szacunków Environmental Protection Agency, w USA co roku aż do 8,5 miliona ton aktywów biurowych trafia na wysypiska śmieci. Dlatego dąży się do maksymalnego wykorzystania dostępnych materiałów np. wykorzystując części instalacji grzewczo-chłodzącej czy elementy wyposażenia po poprzednim najemcy. Biura, które łączą aspekt odpowiedzialnego zrównoważonego projektowania z funkcjonalnością, jednocześnie dostosowując się do coraz wyższych oczekiwań użytkowników, będą zdobywać przewagę. Recykling biur nie tylko pozwoli na ograniczenie śladu węglowego, ale będzie także wymierną oszczędnością finansową.
