Ponad 600 tys. m- kw. – tyle nowoczesnej powierzchni biurowej wynajęto w całym 2022 roku z czego ponad 170 tys. m kw. w samym tylko czwartym kwartale. W minionym roku pod względem wielkości zasobów biurowe regiony wyprzedziły stołeczny rynek. Autorzy raportu “At A Glance – Rynek powierzchni biurowych w miastach regionalnych IV kw. 2022” wskazują, że 2023 rok będzie stał pod znakiem m.in.: rosnących kosztów wynajmu, mocnych negocjacji i prób zoptymalizowania podwyżek. Ważnym czynnikiem będzie też kształtowanie biurowej rzeczywistości przez hybrydowy model pracy.
Biurowy Kraków, Katowice i Wrocław rosną
Na koniec roku sumaryczne zasoby biurowe na ośmiu największych rynkach w regionie wyniosły 6,43 mln m kw. powierzchni. W ostatnim kwartale zostały uzupełnione nową podażą na poziomie 74 tys. m kw., a w całym 2022 roku powierzchnią wynoszącą nieco ponad 405 tys. m kw. To o prawie 80 proc. więcej niż rok wcześniej, ale o ¼ mniej niż w rekordowym 2019 roku. Autorzy raportu podkreślają, że najwięcej nowych biur pojawiło się na rynku w pierwszym kwartale roku, kiedy to deweloperzy dostarczyli na rynek około 60%. całorocznej podaży. Na podium znalazły się Katowice, Kraków i Wrocław na które przypadł procentowy udział w nowej podaży odpowiednio 32-, 25- i 16-%. O tym, że stolica Górnego Śląska nie boi się dużych inwestycji świadczyć może otwarcie i z sukcesem przeprowadzona komercjalizacja Global Office Park. Kompleks wybudowany przez Cavatina Holding był największym debiutem minionego roku i powiększył zasoby biurowe Katowic o ponad 55 tys. m kw. Kolejnych 40 tys. m kw. pojawiło się w górującym nad Katowicami drapaczu chmur .KTW II. W ostatnim kwartale największe nowe budynki oddawano do użytku w Krakowie – budynki A i B w kompleksie Brain Park, który wybudowało Echo Investment.
Pod koniec roku w budowie znajdowało się prawie 620 tys. m kw. powierzchni. Najwięcej, bo nieco ponad 190 tys. m kw. we Wrocławiu. Sporą aktywność deweloperów dało się też zaobserwować w Katowicach i Krakowie, gdzie prace toczyły się przy 130 tys. m kw. i 104 tys. m kw. nowych biur. Na drugim biegunie znalazł się rynek lubelski, gdzie pod koniec grudnia nie była prowadzona żadna budowa. Znikomą aktywność i prace przy zaledwie 2 400 m kw. powierzchni odnotowano w Szczecinie.
– W najbliższych trzech latach będziemy obserwować wyhamowanie dość wysokiej dynamiki nowej podaży w regionach. Jeśli dodamy do tego przewidywane spadki współczynnika pustostanów, a także utrzymujący się wpływ inflacji i wysokich kosztów fit-outu, to wynikową z pewnością będzie presja na wzrost stawek czynszowych. Ale nie tylko, innym ważnym argumentem będzie możliwość wyboru biura spośród nowszych, bardziej zielonych i efektywniejszych energetycznie budynków – zaznacza Dorota Fabisiak, z Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych.
Mniejszy ruch na budowach
Z wyliczeń BNP Paribas Real Estate Poland wynika, że w 2023 roku w budowie będzie w sumie prawie 390 tys. m kw. biur, a w dwóch kolejnych latach po 144 tys. m kw. i 86 tys. m kw. Podobnie jak do tej pory, na czele stawki z łącznym, prawie 75 % udziałem we wszystkich nowopowstających biurach zaplanowanych na lata 2023 - 2025, stoją: Wrocław, Katowice oraz Kraków.
W 2022 roku całkowity popyt brutto na ośmiu najważniejszych rynkach wyniósł 623 tys. m kw., a 70%wyniku wypracowały trzy największe rynki: Kraków, Trójmiasto i Wrocław. Małgorzata Fibakiewicz, dyrektorka Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych podkreśla, że biurowe regiony mocno pracują nad tym, żeby konsekwentnie umacniać swoją pozycję względem Warszawy. Jednym z dowodów jest powrót do wyników notowanych przed pandemią.
– W regionach popyt za cały 2022 rok przekroczył poziom 600 tys. m kw. i był o 5% wyższy niż rok temu. Największą aktywność najemców zarejestrowano w Krakowie, gdzie wynajęli oni prawie 200 tys. m kw. Warto również wspomnieć o Wrocławiu i Trójmieście, gdzie wynajęło się odpowiednio 137 tys. m kw. i 101 tys. m kw. Te liczby pozwalają nam mówić o stopniowym powrocie aktywności najemców w regionach do poziomu sprzed pandemii. Trzeba też podkreślić, że największy udział w popycie miały firmy z sektora IT oraz usług dla biznesu. Przypadło na nie odpowiednio 26% i 19% całkowitego popytu – mówi Małgorzata Fibakiewicz.
W 2022 roku dominowały nowe umowy i umowy przednajmu z 59% udziałem w strukturze popytu. Renegocjacje i odnowienia umów stanowiły 30%, a ekspansje jedynie 6%.
Droższe biura, stabilne pustostany
Pod koniec grudnia czynsze za biura w regionach wahały się od 10 do 15 Euro za m kw., ale galopująca inflacja i wzrost cen energii odcisną piętno na ich indeksacji i poziomie opłat eksploatacyjnych.
– W tym roku na wszystkich biurowych rynkach, w regionach także, optymalizacja kosztów będzie odmieniana przez wszystkie przypadki. Dodatkowo, utrzymujące się wysokie koszty wykończenia i jednoczesny wzrost zainteresowania rozwiązaniami z zakresu energooszczędności sprawią, że na podpisywanych umowach okresy najmu wydłużą się do 7 lat, czasem nawet 10 lat. Dotychczasowy standard najmu na 3 do 5 lat odchodzi w zapomnienie. Ma to związek z koniecznością zrównoważenia wyższych nakładów ponoszonych przez właścicieli biurowców, jak i rosnącą świadomością najemców w zakresie bardziej odpowiedzialnego korzystania z biur – mówi Dorota Mielke, z Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych.
Na koniec 2022 roku pustostany na ośmiu głównych rynkach regionalnych utrzymywały się na stałym poziomie około 15,3%, co daje wzrost o 0,1 p.p. kw./kw. oraz wzrost o 1,2 p.p. w porównaniu do analogicznego okresu w 2021 roku. Do wynajęcia od zaraz pozostawało 985 tys. m kw. biur. Po raz kolejny stawkę otwierała Łódź, w której wskaźnik pustostanów – mimo spadku o 0,1 p.p. kw./kw. – wyniósł 21%. Najmniej wakatów było w Szczecinie. Ich stopa na koniec roku wyniosła 5,8%, notując wzrost między trzecim a czwartym kwartałem o 1,9 p.p. Szczecin był jednym z pięciu rynków regionalnych, na których odnotowano wzrost wskaźnika niewynajętej powierzchni.
